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家づくりのマネー講座

消費税増税にともなう減税措置・給付金制度、住宅ローンの基礎知識や失敗しない返済計画の立て方など、家づくりのお金のコトを解説!

この方に教えてもらいました!

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Adviser 
プライアント株式会社 古賀利宏さん
佐世保にある保険代理店のコンサルタント。
ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーの資格を持ち、保険やライフプランニングに関する相談に親身になって応えてくれる。
保険や住宅ローン、給付金の申請など、家づくりはお金の問題がたくさん。
一度、プロの分かりやすい話を聞くとより理解したうえで進められるはず。
お隣にはカフェもあるので、気軽に足を運んでみてはいかが。

●佐世保市日野町1828-49 TEL:0956-28-2425
http;//www.pliant.jp/(プライアント保険で検索)

 

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01  | 住宅ローンの種類

夢のマイホームを建てる資金の大きな手助けになる住宅ローン。
それぞれの特徴を理解した上で、自分に合ったものを選ぼう。

公的融資

勤務先や居住地せ利用できるかどうか制限されるが、 金利は比較的低く、長期の予定もたてやすい

自治体融資
各自治体が窓口になって行っている融資。
その地域に一定期間以上居住や勤務していることや、収入の上限など、各自治体ごとにさまざまな利用条件がある。
融資方法も、自治体が低金利で直接融資するものの、金融機関を斡旋して利子の一部を補助するものなどがある。
すべての自治体にあるわけではなく、現在はあまり普及していない。

財形住宅融資
勤務先で財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高が50万以上ある人を対象とした融資。
財形貯蓄残高の10倍の額で最高4000万円まで融資可能。
返済の開始から終了まで5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利制。
適用される金利はローンの借入申込日時点で決まるので、負担額の見通しがたちやすい。
勤務先から利子補給が受けられる場合も多い。

民間融資

比較的融資の制限も少なく金利の種類もさまざまだが、 保険などの手当てが含まれていないこともある

民間住宅ローン
民間の銀行や信用金庫、労働金庫などが設けているローン。
公的融資と比べて制限が少なく、金利やサービスも多種多様。
生命保険加入者を対象としたローンや、 ノンバンクローン、社内融資なども民間住宅ローンとなる。
金利は変動金利型が中心となっている。
銀行で住宅ローンを借り入れた場合は、 返済口座がその銀行の口座に限定されることとなる。

民間金融機関+住宅金融支援機構

長期のライフプランがたてやすく、設備によってはさらにお得になるが、負担額は比較的高め

フラット35
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利住宅ローン。
最長35年の長期固定金利のため、資金の受け取り時に返済終了までの借入金利、返済額が確定。
長期間のライフプランをたてやすい。

お得なフラット35Sも!
「フラット35」を申込み、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性などの条件を満たす住宅を取得すると利用できる。
通常のものより当初の5~10年間、金利が年0.6%引き下げとなる。
審査が必要なので申請はお早目に。

利用条件

フラット35の条件を満たした上で・・・


◆省エネルギー性

◆耐震性

◆バリアフリー性

◆耐久性・可変性

いずれかひとつの技術基準を満たす

 

対象例 長崎県
※「フラット35」を利用し、防犯に配慮した住宅を建設・購入する場合、金利引き下げや融資手数料の引き下げといった優遇措置あり

地方公共団体が行う支援制度もあり
耐震や防犯についての条件を満たす住宅に対して、各地方団体が独自に支援制度を設けている場合もある。
住宅ローンと併せて、自分の住む地域で対象となる制度がないか調べてみよう。

 

主なポイント 各住宅ローンの借入基準

フラット35

対象物件
敷地面積
:問わない
住宅の規模
:戸建てなど70m²以上/マンションなど30m²以上
物件審査
:新築→検査機関による設計・現場検査
中古→検査機関または適合証明技術者による調査判定

 

対象者
年齢:
申し込み時70歳未満、完済時80歳まで
勤務形態・勤続年数
:制限なし
返済負担率
:フラット35とその他の借入金を合わせた全ての借入金の、年間返済額の年収に占める割合が年収400万円未満→30%以内
年収400万円以上→35%以内
団体信用生命保険:任意

 

金額
融資率
:物件価額の10割り以内
融資限度額:8,000万円

 

 

民間住宅ローン

対象物件
特になしただし、定期借地権、連棟式、保留地のものなどの借入は難しい。
建築基準法に適合しないものはほぼ不可

 

対象者
年齢:20歳以上65~69歳くらいまで(完済時75~80歳位まで)

勤務形態:派遣社員、契約社員の借入は難しいことが多い

勤続年数
:2~3年以上
年収
:最低200~400万円程度
返済負担率
:他の借入の返済も含め、25%~40%
団体信用生命保険
:加入できることが要件(一部任意もあり)

 

金額
融資率
:物件価額の8割~10割
融資限度額:5,000万円~1億円

 

 

財形住宅融資

対象物件
以下の条件にすべて該当する住宅
・住宅部分の床面積が70m²以上280m²以下の住宅
・機構が定める技術基準に適合する住宅
・竣工時に建築基準法に定める検査済証が交付される住宅

 

対象者
年齢:申し込み時70歳未満の方

勤務形態:財形貯蓄制度がある企業に勤務

(1年以上継続して財形貯蓄をし、申し込み日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行い、かつ50万円以上の残高がある場合のみ)
返済負担率
:年収400万円未満は30%以内、年収400万円以上は35%以内
団体信用生命保険
:任意

 

金額
融資率:住宅購入額および土地購入額の最大9割
融資限度額:財形貯蓄の10倍の額(最高4,000万円)

 

02  | 住宅ローンの金利について

金利の種類が違うだけで、返済額は大きく変わってくる。
あとで後悔しないように長期的な目線で考えよう。

固定金利期間選択型

特徴
3年、5年、10年など一定期間固定のち変動金利へ

メリット
・一定期間の返済額を確定できる

デメリット
・固定金利期間終了後の返済額が確定せず、不安が残る
・もし固定金利期間終了後、金利が上昇した場合、返済額が増加する

変動金利型

特徴
市場金利の変動に伴い半年ごとに金利が変わる

メリット
・借入時の金利は、一般的に固定金利型よりも低い
・金利が低下している傾向に場合、返済額が減少する

デメリット
・借入時に将来の返済額が確定できず、不安が残る
・一般的に金利が上昇した場合、返済額が増加する
・金利が一定以上に上昇した場合、「未払利息」が発生する恐れがある

固定金利型

特徴
借入時に全返済期間の適用金利が確定

メリット
・全期間の返済額を確定できるので長期にわたるライフプランがたてやすい
・低金利時に借りると、全期間にわたって低金利のメリットを享受できる

デメリット
・高金利時に借りると、将来にわたり高金利の返済が確定してしまう

変動金利型のしくみ

変動金利型のほうが低い金利で融資を受けられるが、今後もし金利が上昇すれば負担額が増えてしまう。
さらに家庭の支出を金利の動向にあわせることとなるため、長期的なライフプランをたてることがむずかしくなる。
もし変動金利でローンを組む場合は、今後金利が上昇しても払えるだけの余裕をもっておくのが大切。
また借入時だけではなく、住宅を建てたあとも、金利の動向は返済が終わるまで継続的に注意しておきたい。

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◆未払利息とは?
変動金利型ローンでは半年ごとに金利が見直されるが、返済額は5年ごとの見直し。
また返済額の増加は以前の1.25倍までという制限もあるため、金利上昇が激しいと利息が返済額を上回ってしまう。
その上回った分の「未払利息」は完済予定時期にまとめて返済することとなるので注意が必要。

◆返済方法の種類
返済方法には、返済額に占める元金の割合が一定で、次第に毎月の返済額が減ってゆく「元金均等返済」と、毎月の返済額が一定の「元利均等返済」の2パターンがある。
元金均等返済の方が総返済額を安く抑えられるが、返済開始時の負担は元金均等返済よりも大きい。
それぞれのメリット・デメリットを知ろう。

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※金融機関によっては「元利均等返済」の取り扱いのみの場合もあり。

 

03  | 住宅ローンの返済計画

実際にシミュレーションすることが大切!

住宅ローンを考える際に気をつけておきたいことが、借入できる金額=返済できる金額ではないということ。
住宅ローンの審査は、年収や勤続年数、年齢等で判断される。
それらが同程度であれば、住宅ローンで借りられる金額はほぼ同じになるが、もちろん家庭の支出は人それぞれ。
こどもの数や進学先、共働きか専業主婦など、さまざまな条件でローン返済に充てられる金額が異なってくる。
金額だけはなく、自分のライフプランをしっかりと考えた上で、無理のない生活で返済できる住宅ローンの計画をたててみよう。

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返済していける住宅ローンの金額を知る

※子供2人が県内の大学に入学する場合を想定。
県内私立大学にかかる授業料は4年間で400万円前後。
毎月2万を18年間貯蓄すると約400万円貯めることができる。

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 POINT!  支出を見直すことも大事

通信費
携帯電話やインターネットの契約をまとめたり、料金プランを変更することで、毎月の支払いを節約できないか

保険料
必要となる保証額を計算し、それをカバーしつつ保険料を抑えられないか。
ファイナンシャルプランナーなどに相談するのもオススメ

まずは返済負担率を計算

返済負担率とは、年収におけるローン支出(住宅だけではなく自動車や教育も含む)の
割合のこと。
これが年収に占める割合が大きすぎると審査には通らない。(目安として年収400万円の場合上限は30%程度)
ちなみに民間の金融機関は信用情報に対する審査が厳しく、フラット35などは比較的緩やかとなっている。

マイホームの予算を決める

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諸経費が意外にかかることを忘れずに。

自分に合ったローン商品を選ぶ

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Check!   便利な算式

72÷金利≒返済額が借入金の2倍になる年数
例えば住宅ローンの金利が3%だった場合、72÷3≒24、
つまり24年後に、完済するまでの総負担金額が最初に借りた金額の2倍となる計算。
その期間が短いほど、利息が早く増えることになるので注意が必要だ。
※利息の場合のみ適応。
結果は大まかな数字なので参考までに

 Advice 
ローンを申し込んで家を建てた後も、今後の人生のなかで家族のライフプランにおける変更はつきもの。
それに合わせて柔軟に返済方法を調整したり、借り換えは新規の申し込み同様、なるべく早い時期のほうが審査に通りやすい。
住宅を建てたあともローン返済についてはしっかりと考えていこう。

有利なローン商品を扱う銀行を選ぶ

◆金額や条件をしっかりと比較!
ローンを決めたら、それを取り扱っている銀行をピックアップし一番条件の良い銀行を選ぶ。
注意したいのが同じローン商品でも扱う銀行によって金利や手数料に大きな違いがあるということ。
必ず各社の金額をしっかりと比較してから申し込もう。

 まとめ 

余裕を持ったライフプランをたてよう。
返済期間は長いほど負担が増える。
無理なくお金をまわせる場合には、なるべく繰り上げ返済をしておこう。
また長期に渡る返済期間の間、急な出費など不測の事態に備えた上で、納得いくローン商品を選ぼう。

 

04  | お得な減税・納付金

造成にあわせて負担軽減策もより充実している。
自分に適用されるのかしっかり確認して上手に利用し、なるべく支出を減らすようにしよう。

 

ローンを組んで購入される方はコチラ

◆住宅ローン減税

住宅ローンの金利負担を軽減するため、年末のローン残高の1%を所得税から控除する制度。
所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除される。
増税にあわせて最大控除額等が拡充されるとともに、平成31年6月の入居まで実施されることとなった。
10年継続して控除を受けることができるため、おおきな減税効果がある。
対象は、自らが居住する住宅の取得に際し、引き上げ後の消費税率が適用される方。
申請は、住宅ローンを借り入れる方が個人単位で行う必要がある。

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増税アップ後は・・・
最大控除額が200万円も増える!

適用条件

・自らが居住するための住宅である(引き渡しから6ケ月以内)

・床面積が50m²以上

・年収が3000万円以下

・住宅ローンの借入期間が10年以上など

 

自己資金で購入される方はコチラ

◆投資型減税

耐震性等に優れた「長期優良住宅」や、省エネ性に優れた「低炭素住宅」を取得する場合、
一般住宅から認定住宅に性能を強化する
標準的な費用の10%を所得税から控除する制度。
こちらも増税にあわせて最大控除額等が拡充され、平成31年6月の入居まで実施されることとなり、さらに性能強化のための標準的な費用そのものについても見直しが行われた。
ただし住宅ローン減税と違って住民税からの控除はない(控除しきれない部分は翌年度の所得税から控除)。

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エコな家はお財布にも優しい!

適用条件

・自らが居住するための住宅である(引き渡しから6ケ月以内)

・床面積が50m²以上

・年収が3000万円以下など

 

ローンを組んで購入される方も自己資金で購入される方もOK!

◆すまい給付金

消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を大幅に緩和するため、申請した対象者に一定額の現金を給付する制度。
収入によって給付額が変わるシステムとなっている。
新築住宅はもちろん中古住宅も対象。
ただし、指定の検査を受けるなど、住宅の品質や耐震性が確認できることが条件となっている。
ローン利用者、現金取得者ともに利用することができるが、現金取得者は追加条件を満たす必要がある。
また要件は新築住宅と中古住宅によって異なる。
実施期間は住宅ローン減税、投資型減税と同じ平成31年6月まで

 ここがポイント! 

新築住宅だけでなく中古住宅も対象

申請は取得住宅を所有している人
(持分保有者)単位で

給付額は収入と所得住宅の持分割合に応じて

現金取得の場合も利用可。ただし追加要件に注意!

この用語どういう意味?

◆持分割合
持分割合とは、
その不動産の名義を、誰が、どのくらい所有しているかを示す割合のこと。
例えば夫婦で共同出資する場合、住宅の購入金額に対するそれぞれの負担(出資)額で、持分割合が決まる。

 

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