ながさき家づくりのWEB

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③家づくりのプランニング
土地選び

01 土地選びはココをチェック!

立地インフラ

通勤や通学がしやすい環境か、公園や緑地など自然があるか、文化施設が整っているかなど、家族のライフスタイルなどを考えながら土地の立地や環境を考えよう。子や孫の代まで住むことになるかもしれない土地は、納得のいくまで吟味することが大事だ。

安全性

土地を選ぶ際には、安全性もしっかりとチェック。地盤が軟弱な土地は、地盤補強にかなりの出費が必要になることがある。崖地、小山、大きな川が近くにある場合には地震や土砂崩れの際に危険が大きい。施工会社などプロのアドバイスを必ずもらうこと。

隣地との関係

隣家とのトラブルを避ける為にも、隣地との境界線が明確になっているか、公図や地積図と一致しているかは必ず確認しておこう。隣接地の建物の配置や窓の位置、視線などをチェックして、希望の間取りに支障がないか検討しておくこと。

周辺環境

日当り、騒音、治安や交通渋滞はどうかなど、周辺環境をチェック。スーパー、病院、銀行や郵便局があるかなど、生活の利便性についてもチェックを。大切なのは、実際に現地に足を運んで確かめてみること。判断が難しい風通しについては、地元の人へのリサーチも◎

敷地形状面積

同じ広さの敷地でも、その形状やどのように道路に面しているかによって、建築面積や床面積にも影響がある。たとえば、角地は風通しや日当りが良い好立地とされているが、三角形の土地だと長方形の家を建てるのには不向きとなる。

土地の利用履歴

購入しようとしている土地が、以前どのように利用されていたかを確認し、その上で地盤補強を行おう。元々が沼や水田などであれば、地盤が軟弱である可能性が高い。工場などに利用されていれば土壌汚染の可能性がないか、念のためチェックしておこう。

02 土地の法規制

市街化調整区域でないか

都市計画法では土地ごとに都市計画区域が定められており、この都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に分けられる。市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域で、原則として住宅を建てることはできない

用途と地域の確認

用途地域とは、行政が都市の環境保全や機能的な町づくりを行うために建築できる建物の種類、用途の制限を定めた12種類のエリアのこと。それぞれの用途によって建物の用途や高さ、容積率、建ぺい率を制限している。対象の敷地の区分で、現在だけでなく将来の環境を予想することが大切だ。。

「防火地域」と「準防火地域」

市街地における火災の延焼を防止するため設けた地域。防火地域では、階数が3階以上または延床面積が100㎡を超える建築物は耐火建築物、その他は耐火建築物または準耐火建築物にしなければいけない。準防火地域では4階以上の建築物は耐火建築物の構造が必要などの制限がある。

「建ぺい率」と「容積率」

「建ぺい率」は敷地面積に対する建築面積の割合で、「容積率」は敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のこと。建ぺい率、容積率ともに用途地域によって上限が定められており、建物に使える面積や階数が決まってくるので早めに把握しておく。

斜線制限

斜線制限とは、隣接地の日当りや風通しなどを配慮して建物の高さを規制したもの。「隣地斜線」「道路斜線」「北側斜線」の3種類がある。たとえば、日照の確保を目的に建物を敷地の北側に寄せて建築した場合、北側斜線制限の影響により建築可能なスペースが制限され、上階層部分が狭くなるなどの影響が出る。

接面道路と敷地の関係

土地を買うときには、道路についても理解しておこう。建築基準法では「4m幅以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められている。この接道義務は、敷地延長による旗ざお状の敷地や不整形の敷地で問題が生じやすいので要注意。

◎道路幅が狭い場合の敷地面積

◎道路斜線制限

※道路から1m離れて(セットバック)建てると、道路斜線の起点が図のように前面道路の反対側の境界より1m遠くなるので、3階建てでもクリアしています。
※用途地域と容積率に応じて、前面道路から一定以上離れた部分については斜線制限から除外される規定や、2本以上の前面道路がある場合の緩和規定がある。

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